Face aux incertitudes liées à la perception des loyers, de nombreux propriétaires cherchent à sécuriser leurs revenus locatifs. Deux solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés et la caution. Comment fonctionnent-elles et quelles sont leurs avantages et inconvénients ? Cet article vous propose un décryptage complet sur ces dispositifs de protection.
Comprendre l’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés (ALI), également connue sous le nom de garantie des risques locatifs (GRL), est une couverture destinée aux propriétaires bailleurs. Elle permet de se prémunir contre le risque d’impayés en cas de défaillance du locataire. Cette assurance couvre généralement les loyers, charges et taxes impayées, ainsi que les frais de contentieux éventuels.
Pour souscrire à une ALI, il convient d’étudier attentivement les garanties proposées par chaque assureur. Certaines offrent une indemnisation dès le premier mois d’impayé, tandis que d’autres prévoient un délai de carence. De même, le montant maximal garanti et la durée de prise en charge varient d’un contrat à l’autre.
La caution : une garantie traditionnelle
La caution est un engagement pris par un tiers (généralement un proche du locataire) qui s’engage à régler les sommes dues en cas de défaillance de ce dernier. La caution peut être simple, dans laquelle le propriétaire doit d’abord poursuivre le locataire avant de se retourner contre la caution, ou solidaire, où le propriétaire peut directement réclamer les sommes impayées à la caution.
La caution est une solution privilégiée par de nombreux propriétaires, car elle offre une garantie humaine et personnalisée. Toutefois, il convient de vérifier la solvabilité de la personne qui se porte caution et d’être vigilant quant aux obligations légales liées à cette garantie.
Avantages et inconvénients des deux dispositifs
Chaque solution présente ses propres avantages et inconvénients. L’ALI offre une protection financière plus étendue que la caution, notamment en couvrant les frais de contentieux. De plus, elle permet d’éviter les conflits familiaux ou relationnels qui peuvent découler d’une situation d’impayés.
Cependant, l’ALI a un coût : les primes d’assurance représentent généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers. De plus, certaines conditions sont requises pour y souscrire, comme un dossier solide du locataire (revenus stables et supérieurs à trois fois le montant du loyer).
La caution présente l’avantage d’être gratuite pour le propriétaire et offre une garantie humaine et personnalisée. Néanmoins, la procédure pour récupérer les sommes impayées peut être plus longue et complexe, et la solvabilité de la caution n’est pas toujours assurée.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Le choix entre ces deux dispositifs dépend de plusieurs critères, tels que le profil du locataire, la situation financière du propriétaire et le niveau de risque acceptable. L’assurance loyers impayés sera privilégiée par les propriétaires qui recherchent une protection maximale contre les impayés et qui sont prêts à payer une prime pour cette garantie.
La caution sera plutôt choisie par les propriétaires qui privilégient une solution plus humaine et personnalisée, ou dont les locataires ne remplissent pas les conditions pour souscrire à une ALI. Il est également possible de cumuler les deux garanties, bien que cela soit rare en pratique.
Pour faire un choix éclairé entre ces deux solutions, il est important de bien peser leurs avantages et inconvénients respectifs, et de s’informer sur les dispositifs légaux encadrant chacune d’entre elles.