La transmission d’un patrimoine immobilier peut s’avérer coûteuse en raison des droits de succession à payer. Pourtant, il existe des moyens légaux d’en réduire la facture. Cet article vous présente les principales stratégies et astuces pour éviter ou diminuer ces droits de succession sur un bien immobilier.
Anticiper la transmission par une donation
La donation permet de transmettre un bien immobilier de son vivant, tout en bénéficiant d’abattements fiscaux intéressants. En France, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans avoir à payer de droits de donation. Il est également possible de donner à ses petits-enfants jusqu’à 31 865 € ou à ses arrière-petits-enfants jusqu’à 5 310 € tous les 15 ans.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient les « murs » sans pouvoir en jouir. À terme, lorsque l’usufruit s’éteint (souvent au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession.
Assurance-vie
L’assurance-vie est un outil de transmission très avantageux sur le plan fiscal. En cas de décès, les capitaux versés sur un contrat d’assurance-vie sont transmis aux bénéficiaires désignés, hors droits de succession (dans certaines limites). Il est donc possible de financer l’achat d’un bien immobilier par le biais d’un contrat d’assurance-vie pour éviter les droits de succession.
Société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) permet de détenir un bien immobilier en parts sociales et de faciliter sa transmission. Les associés peuvent donner progressivement leurs parts sociales à leurs héritiers, en profitant des abattements fiscaux liés aux donations. De plus, la SCI offre une grande souplesse dans la gestion du bien et permet d’éviter l’indivision successorale.
Pacte Dutreil
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal permettant d’alléger les droits de succession pour les entreprises familiales, y compris celles détenant un patrimoine immobilier. En contrepartie d’un engagement collectif de conservation des titres pendant au moins deux ans, les héritiers peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale des droits de succession sur la valeur des titres transmis.
Il convient toutefois de noter que ces différentes stratégies doivent être mises en place avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un notaire, qui pourra vous aider à choisir les solutions les plus adaptées à votre situation et à vos objectifs.
La transmission d’un patrimoine immobilier peut être optimisée grâce à diverses stratégies, telles que la donation, le démembrement de propriété, l’assurance-vie, la SCI ou le pacte Dutreil. En anticipant et en choisissant les options les plus adaptées, il est possible de réduire significativement les droits de succession et ainsi préserver la valeur du bien transmis.