La location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution de plus en plus prisée par les propriétaires bailleurs, qui voient en elle un moyen d’optimiser leurs revenus locatifs. Cependant, cette forme de location obéit à des règles spécifiques, notamment en matière fiscale et juridique. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur la réglementation applicable aux locations meublées non professionnelles.
Les critères pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel
Pour être qualifié de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Ensuite, les recettes annuelles tirées de cette activité ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal.
En outre, le logement mis en location doit être meublé, c’est-à-dire comporter l’ensemble du mobilier et des équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire. La liste précise des éléments obligatoires est fixée par décret.
Le statut juridique et le contrat de location
Les locations meublées non professionnelles sont soumises au régime juridique prévu par le Code civil, et non par la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. Toutefois, certaines dispositions de cette loi s’appliquent également aux locations meublées, notamment en ce qui concerne la durée minimale du bail, la révision du loyer ou encore les modalités de résiliation.
Le contrat de location doit mentionner les caractéristiques du logement (surface habitable, nombre de pièces, etc.), le montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de révision du loyer. Il doit également préciser la durée du bail, qui est d’un an renouvelable pour les locations meublées classiques, et de neuf mois non renouvelable pour les locations destinées aux étudiants.
Les obligations fiscales
En tant que loueur en meublé non professionnel, le propriétaire bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des recettes annuelles tirées de cette activité, il peut opter pour le régime micro-BIC (recettes inférieures à 72 600 €) ou le régime réel simplifié (recettes supérieures à 72 600 €).
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%, tandis que le régime réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée et permet la déduction des charges réelles (amortissement du logement, intérêts d’emprunt, travaux, etc.).
Par ailleurs, les locations meublées non professionnelles sont assujetties à la taxe de séjour et à la contribution économique territoriale (CET), qui remplace la taxe professionnelle. Elles peuvent également être soumises à la TVA si certaines conditions sont remplies (prestations para-hôtelières, résidences de tourisme classées, etc.).
Les obligations sociales
En général, les loueurs en meublé non professionnel ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Toutefois, ils peuvent être redevables de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) sur leurs revenus locatifs.
Ces contributions sont calculées sur 98,25% des revenus locatifs nets (après déduction des charges), et leur taux global est de 9,7%. Elles s’ajoutent donc à l’impôt sur le revenu dû au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
La réglementation applicable aux meublés de tourisme
Certaines locations meublées non professionnelles peuvent être classées comme meublés de tourisme, à condition de respecter des critères précis en matière d’équipements et de confort. Ce classement est attribué par un organisme agréé et offre plusieurs avantages fiscaux : exonération de taxe de séjour, abattement de 71% pour le régime micro-BIC, etc.
Toutefois, les meublés de tourisme sont soumis à des règles spécifiques en matière d’urbanisme et de copropriété. Par exemple, dans certaines communes, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage ou de déclaration en mairie pour louer un meublé de tourisme.
En résumé, la location meublée non professionnelle offre des opportunités intéressantes pour les propriétaires bailleurs, mais elle implique également le respect d’une réglementation spécifique. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de se lancer dans ce type de location, afin d’éviter les mauvaises surprises et de bénéficier pleinement des avantages offerts par ce statut.